¿Alquiler o compra en 2027? Pareja en Madrid (33)

En Madrid, decidir vivienda no es solo “alquiler vs hipoteca”. Es decidir cuánta liquidez puedes sostener mientras llega el primer hijo, suben los costes de hogar y, aun así, mantienes un plan de ahorro para jubilación.

Este pack compara tres caminos plausibles para una pareja con dos ingresos (33): seguir de alquiler, comprar en 2027 o retrasar la compra mientras refuerzas el ahorro. Todo está en euros de hoy (rentabilidad real).

Parámetros de partida: 90.000 € de ahorro inicial (y 110.000 € en la ruta de Compra 2027 para que la compra no te deje en negativo), horizonte hasta los 90 y tres supuestos de rentabilidad real (después de inflación): 2,4 % / 3,2 % / 4,3 %.

¿A quién se dirige este escenario?

• Parejas en Madrid en torno a los 33, con dos ingresos y una decisión de vivienda a 1–3 años vista.
• Con un ahorro inicial cercano a 90.000 € (o algo más si queréis comprar pronto).
• Con plan de primer hijo y un pico de gastos típico en los primeros años (guardería y “extras”).
• Que quieren comparar “alquiler” vs “compra” con números claros, sin perder de vista el riesgo.

Perfil financiero (resumen)

• Edad actual: 33
• Ubicación: Madrid
• Ahorro inicial: 90.000 € (y 110.000 € en Compra 2027)
• Jubilación: 67 · Horizonte: 90
• Rentabilidad real (tres supuestos): 2,4 % / 3,2 % / 4,3 %
• Pensión pública modelada (pareja; aproximación): 2.800 €/mes, pensada como una referencia prudente dentro de una tasa de sustitución aproximada del 55–85 % para carreras largas, con tope y sujeta a la cotización real.
• Ingresos netos de referencia para este perfil: 4.000–6.500 €/mes por hogar; sin guardería suele quedar un margen de ahorro de 500–2.000 €/mes, y con guardería privada ese margen puede caer 400–900 €/mes.

Lo que muestran los números

Tabla orientativa (mismos supuestos de vida; cambia principalmente la rentabilidad real. En el alquiler optimista, se asume un retiro más holgado):

Notas de lectura:

• Esfuerzo/mes: aportación mensual media planificada a inversión antes de jubilarse (en la práctica cambia por edades).
• Gasto retiro (plan): gasto mensual objetivo en jubilación, incluye vivienda (alquiler o costes de propiedad).
• Gasto retiro “seguro”: estimación prudente del gasto mensual que el plan podría sostener para llegar al final del horizonte manteniendo un colchón objetivo (60 meses de gasto).
• Capital a retiro: capital financiero (efectivo + inversiones). No incluye el valor de la vivienda.

Interpretación rápida: comprar (y el híbrido) exige más esfuerzo de ahorro (1.393–1.436 €/mes), pero permite planificar un gasto en retiro menor (3.300 €/mes frente a 4.050–4.850 €/mes en alquiler). “Gasto retiro seguro” es el gasto mensual que el plan sostendría con un colchón final; con los objetivos actuales no pasan ese umbral Pesimista · Alquiler (4.050 vs 4.022; ≈ -28 €/mes), Pesimista · Compra 2027 (3.300 vs 3.185; ≈ -115 €/mes) y Pesimista · Híbrido (3.300 vs 3.170; ≈ -130 €/mes). En Base · Alquiler, por ejemplo, a los 67 se llega a 527.420 €, de los cuales 251.320 € son interés acumulado hasta la jubilación. Las variantes optimistas dejan un colchón final especialmente amplio; si en tu caso quieres viajar más, ayudar a hijos adultos o reservar más gasto sanitario al final de la vida, úsalo como señal para subir esos costes antes de dar el plan por cerrado.

Qué evalúa esta comparación

1. Si compras en 2027: cuánto te aprieta el binomio entrada + gastos de compra y qué pasa con tu margen durante los años de guardería.
2. Si sigues alquilando: cuánta capacidad real tienes para compensar la falta de patrimonio inmobiliario con ahorro invertido.
3. Si retrasas la compra: si ganas suficiente liquidez/inversión como para que el “salto” sea más cómodo cuando llegue el momento.

Cómo se planifican los costes (sin jerga)

• Ahorro/inversión: aportaciones mensuales pensadas para ir a tu inversión; aquí cambian por tramos de edad (y suelen subir en la cuarentena y la cincuentena).
• Guardería (0–3): un coste mensual durante tres años, más un pequeño “goteo” de gastos del hijo después. Si vais a contar con deducción por maternidad, cheque guardería u otra ayuda, mejor tratarlo como un extra a verificar y no como dinero garantizado.
• Compra: entrada + impuestos/gastos + instalación (aquí: 64.000 € de entrada + 32.000 € de impuestos/gastos + 10.000 € de puesta a punto), con un regalo familiar opcional (25.000–30.000 €). Son rangos aproximados y dependen de ITP/AJD/IVA, barrio y tipo de vivienda (ver Fuentes y la sección de notas de Madrid). Después, un extra mensual de 450 €/mes (cuota vs alquiler) y costes fijos de propiedad (300 €/mes).
• Últimos años del horizonte: además de la jubilación diaria, el plan reserva 15.000 € en 2055 para apoyo familiar y 60.000 € en 2078 para cuidados en vejez, para que el capital final no ignore gastos grandes que suelen aparecer más tarde.

Madrid: qué conviene verificar antes de comprar

Los impuestos, gastos de compra y ayudas pueden cambiar por comunidad, edad e ingresos. Antes de tomar una decisión real, conviene verificar: (1) ITP/AJD/IVA aplicable, (2) tipos y comisiones hipotecarias y (3) deducciones/ayudas vigentes en la Comunidad de Madrid. Para una pareja asalariada de este perfil, merece la pena revisar con números reales la deducción por maternidad, posibles apoyos de guardería y cualquier programa regional para compradores jóvenes, porque la elegibilidad cambia con renta y edad.

La estrategia (para decidir con calma)

1) Primero: protege la liquidez

Antes de optimizar rentabilidad, evita el fallo más común: comprar y quedarte con un colchón demasiado pequeño. En el escenario de compra, la entrada y los gastos se concentran en julio de 2027 (o julio de 2029 en el híbrido), y el modelo incluye un colchón puntual alrededor del nacimiento del bebé.

2) Segundo: separa “vivienda” de “retiro”

La vivienda tiene picos (entrada, reformas) y gastos fijos (comunidad/IBI). El retiro necesita una aportación constante durante décadas. Si hoy solo puedes hacer una cosa bien, prioriza automatizar la aportación de largo plazo y trata la compra como un proyecto con fecha.

3) Tercero: entiende que “capital” aquí no incluye vivienda

El simulador mide capital financiero (efectivo + inversiones), no el valor de tu vivienda. En los caminos de compra, la hipoteca y los gastos existen, pero el patrimonio inmobiliario no aparece como “capital” salvo que lo modeles como una venta/ingreso futuro.

Personalízalo (3 cambios con más impacto)

Al abrir el preset, toma como base la variante más cercana a tu caso y cambia solo los supuestos que sí sean distintos en tu vida.

1. Ajusta las aportaciones mensuales para que reflejen tu realidad (y haz que suban en tus 40 y 50 si esperas crecimiento).
2. Cambia el coste de guardería si tu plan es público/privado o parcial.
3. Si estás cerca de comprar, actualiza el tamaño de entrada, los gastos de compra y el “extra mensual” frente al alquiler.

Fuentes (rangos y reglas; resumen)

Los supuestos de vivienda/ayudas de este pack se apoyan en rangos públicos y en fuentes oficiales/estadísticas. Si vas a tomar una decisión real, confirma cifras actuales para tu zona (alquiler, tipos, impuestos y ayudas) en estas referencias:

• INE (INE): https://www.ine.es/
• Eurostat (longevidad/fertilidad; contexto demográfico): https://ec.europa.eu/eurostat
• MIVAU — Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler (rangos por zona): https://serpavi.mivau.gob.es/
• Banco de España — estadísticas / tipos de interés (contexto de hipotecas): https://www.bde.es/
• Seguridad Social (prestaciones y pensiones): https://www.seg-social.es/
• Agencia Tributaria (AEAT) — IRPF/deducciones: https://sede.agenciatributaria.gob.es/
• Comunidad de Madrid — ITP/AJD y programas regionales (verificar vigencia): https://www.comunidad.madrid/

Este escenario es educativo y no sustituye asesoría financiera profesional.