Comparez des situations de vie similaires, des hypothèses et des compromis pour la retraite.
Belgique
Mobilité
Expat à Bruxelles : rester locataire ou acheter en périphérie ?
Pour: Couple expat francophone (34 ans), double revenu mobile
Vous travaillez pour l'UE ou une entreprise internationale à Bruxelles et hésitez entre garder un bail flexible en ville ou acheter une maison familiale en.
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Paris avec 2 enfants : location, achat et retraite
Pour: Couple parisien ~30 ans, 2 enfants planifiés
Vous avez 2 enfants à Paris et hésitez entre rester locataires ou acheter ? Comparez l'effort d'épargne, le capital à la retraite et l'effet des allocations.
Un pack calibré pour un couple frontalier de 35 ans qui travaille à Genève, vit en
France (Annemasse / Saint-Julien / Pays de Gex) et veut que le gain de salaire
suisse survive au logement et aux frais transfrontaliers.
Vous encaissez aujourd’hui entre 5 100 et 9 000 € nets/mois (OCSTAT 2024) pour un seul
revenu suisse et vous payez un loyer côté français autour de 1 080 à 1 540 € hors
charges (Observatoire local des loyers, SeLoger). Les transports Léman Express
ou Léman Pass tournent à 116-180 €/mois par personne alors qu’une voiture dédiée
atteint facilement 300-550 €/mois (Roole.fr). Vous hésitez donc entre rester
locataire pour garder la flexibilité de permis G ou acheter un appartement à
Saint-Julien / Pays de Gex autour de 340 000 à 460 000 € (DVF 2024-25) qui demande
75-100 k€ d’apport + frais (notaire 7-8 %, travaux, ameublement).
Ce scénario oppose ces deux réalités : location en Haute-Savoie avec forte épargne
investie et achat en Pays de Gex avec prêt en € et provision de risque CHF/EUR.
Dans chaque cas, les trois rendements réels (2,6 % / 3,2 % / 4,2 %) montrent
comment la conjoncture peut aider ou gripper le projet retraite.
Analyse du 3 avril 2026 avec un coussin cible de 60 mois de dépenses retraite.
Tous les montants sont en euros constants 2026 (rendements déjà nets de
l’inflation France/Suisse).
Effort d’épargne mensuel : ≈2 410 €/mois en restant locataire et ≈2 310 €/mois en
préparation d’achat (palier 2 300 €/mois jusqu’au dépôt, puis 1 850-2 300 €/mois).
Intérêts cumulés avant retraite : ≈411 k€ sur la variante Location Base contre
≈240 k€ en Achat Base — la différence reflète les 78 k€ d’apport immobilisé et le
cash « risques CHF/EUR » provisionné côté achat.
Capital liquide à 65 ans : ≈1,00 M€ (Location Base) vs ≈0,60 M€ (Achat Base)
hors valeur du bien. Le pack achat reste positif dans les trois rendements grâce aux
aides familiales et à la remontée de l’épargne après 50 ans.
Budget retraite sécurisable : le plan location vise 6 760 à 8 110 €/mois selon la
variante et l’achat vise 5 920 €/mois. Les niveaux safe tournent autour de
6 000-8 110 €/mois côté location et 5 236-6 623 €/mois côté achat selon le rendement.
Variante
Rendement réel
Effort d’épargne
Budget retraite (planifié / safe)
Capital liquide à 65 ans
Capital liquide en fin de plan
Base · Location Haute-Savoie
3,2 %
≈2 410 €/mois
6 760 € / 6 734 €
≈1,00 M€
≈0,39 M€
Prudent · Location Haute-Savoie
2,6 %
≈2 410 €/mois
6 760 € / 6 000 €
≈0,90 M€
≈0,02 M€
Optimiste · Location Haute-Savoie
4,2 %
≈2 410 €/mois
8 110 € / 8 110 €
≈1,21 M€
≈0,49 M€
Base · Achat Pays de Gex
3,2 %
≈2 310 €/mois
5 920 € / 5 680 €
≈0,60 M€
≈0,22 M€
Prudent · Achat Pays de Gex
2,6 %
≈2 310 €/mois
5 920 € / 5 236 €
≈0,54 M€
≈0,01 M€
Optimiste · Achat Pays de Gex
4,2 %
≈2 310 €/mois
5 920 € / 6 623 €
≈0,72 M€
≈0,79 M€
"Safe" = budget retraite compatible avec 60 mois de trésorerie liquide.
Le cash immobilisé : rester locataire évite de sortir ≈78 k€ d’apport +
≈22 k€ de frais notariés + ≈32 k€ de travaux dans les années 2028-2029. Ce cash
continue donc à produire des intérêts même si le CHF se renforce.
La couverture santé frontalière : la variante location garde LAMal +
complément (~230 €/mois) alors que l’achat part sur CMU/PUMA (~340 €/mois) pour
faciliter l’accès aux soins côté français. Le choix impacte immédiatement l’épargne
investie et donc la marge retraite.
Le risque change + mobilité : l’option achat provisionne un fonds risque
CHF/EUR, deux fonds « double logement » et un second véhicule obligatoire pour les
trajets Pays de Gex ↔ Genève. L’option location met ce cash au travail et prévoit
surtout des billets / double loyers en cas de rupture de contrat.
Épargne investie : 1 900 → 2 600 €/mois côté location ; 2 300 €/mois jusqu’à
l’achat puis 1 850 → 2 300 €/mois côté achat pour reconstituer la réserve.
Logement : loyers Annemasse/Saint-Julien entre 1 080 et 1 540 €/mois hors
charges (OLL, SeLoger). L’achat modélise un prix ≈360-420 k€ (Saint-Julien / Pays de
Gex) financé à 3,2 % fixe sur 20 ans avec PTZ Zone A éligible et 20 % d’apport.
Transport : location = pass Léman Express + parking (180 €/mois) + provision
voiture hybride tous les 11-12 ans. Achat = deux véhicules, bornes et 320 €/mois de
navette/parking jusqu’à 60 ans.
Protection sociale : revenus suisses => cotisations AVS/AI/APG 5,3 % + LPP
(5-7,5 %) + impôt à la source Genève (9-12 % barème B). Les rentes modélisées sont de
3 400 €/mois AVS+LPP + 450 €/mois de 3e pilier une fois retraités.
Retraite active : dépenses cibles 5 900 €/mois (location de base), 6 200 €/mois
sur la variante location la plus confortable et 4 700 €/mois (maison payée), plus
mobilité, soutien mensuel aux parents dépendants côté achat, rénovation/adaptation du
logement à 76 ans, dons aux enfants et fonds dépendance alignés sur les montants de la recherche.
Les variantes location gardent 105 k€ disponibles et montent l’épargne à
2 600 €/mois dès 50 ans. Résultats :
≈1,00 M€ liquides à 65 ans en Base et ≈1,21 M€ en Optimiste.
≈410-615 k€ d’intérêts cumulés avant la retraite grâce à la capitalisation continue.
Le scénario prudent devient serré dès que les rendements tombent à 2,6 % : avec un
budget visé à 6 760 €/mois, le niveau safe retombe à ≈6 000 €/mois. À l’inverse,
la variante optimiste peut absorber ≈8 110 €/mois parce qu’elle embarque plus de
soutien familial, de dépendance et de dons tardifs sans dépasser le garde-fou terminal.
L’option achat concentre la décennie 2026-2036 : apport + frais (≈100 k€), travaux
énergétiques, double résidence en cas de revente forcée, provision change et choix CMU
à ≈340 €/mois. Pour rester solvable, l’épargne remonte à 2 300 €/mois après 50 ans
et trois apports ponctuels (aide familiale, prime change, rachat de parts LPP) sont
planifiés.
≈0,60 M€ liquides à 65 ans en Base malgré l’apport.
Le prix à payer est une marge plus tendue : la variante Base sécurise ≈5 680 €/mois,
la variante Prudent ≈5 236 €/mois, et seule l’Optimiste ouvre un vrai surplus avec
≈6 623 €/mois.
Le soutien mensuel aux parents dépendants entre 65 et 74 ans, la rénovation lourde à
76 ans et le fonds dépendance de fin de vie expliquent pourquoi le capital final reste
volontairement faible en Base/Prudent malgré une maison payée.
2,6 % : la location garde ≈0,90 M€ à 65 ans, l’achat ≈0,54 M€. Les budgets
safe tombent à ≈6 000 €/mois (location) et ≈5 236 €/mois (achat) : c’est le cas où il
faut réduire un peu les dons ou décaler certains projets.
3,2 % : situation médiane. Location Base finit autour de 0,39 M€ avec un niveau
safe ≈6 734 €/mois ; Achat Base garde ≈0,22 M€ avec ≈5 680 €/mois safe.
4,2 % : la capitalisation compense l’apport. L’achat finit à ≈0,79 M€ liquides et
l’optimiste location retombe elle aussi sous le garde-fou terminal malgré un budget
retraite ≈8 110 €/mois, grâce aux dépenses familiales et de dépendance tardives.
Ajustez l’effort d’épargne par tranche d’âge : si votre bonus est plus généreux après
45 ans, augmentez les paliers 50-64 ans et réduisez l’entrée « Prime change ».
Choisissez entre LAMal et CMU/PUMA : remplacez la ligne correspondante pour
refléter votre attestation d’option (les calculettes URSSAF donnent une cotisation
annuelle ≈8 % × revenu fiscal − abattement PASS).
Modifiez l’enveloppe logement : passez le poste « Surcoût loyer » ou « Taxe foncière »
à vos devis (DVF + notaires) et ajustez les travaux si vous ciblez du neuf.
Scénarisez le prêt : simulateur français à 3,0-3,4 % ou crédit CHF à 1,5-2,5 % ? Ajoutez
une entrée « Couverture change » si vous mixez devises.
Vérifiez la marge safe dans l’app (colonne Safe). Le guide
Lecture de vos résultats explique comment interpréter
l’indicateur « Gap/mo ».
Fiscalité Genève : impôt à la source (barème B si conjoint sans revenu suisse) et
crédit d’impôt équivalent en France ; pensez à la démarche DRIS annuelle pour déduire
le pilier 3a.
PTZ Zone A : Annemasse / Pays de Gex sont en Zone A, ce qui autorise jusqu’à 50 % de
financement bonifié si le revenu fiscal N-2 reste sous les plafonds — utile pour réduire
l’apport cash.
Santé : choix irrévocable LAMal vs CMU dans les 3 mois suivant l’embauche suisse.
Les montants dans le preset reprennent les repères 2025 (≈200-250 CHF/mois LAMal,
320-480 €/mois CMU).
Allocations familiales : Genève verse CHF 311/mois par enfant (OCAS 2024). CAF ne
complète qu’en cas de droit différentiel — ajoutez une ligne de revenu si vous en
bénéficiez.
Risque EUR/CHF : la provision « Fonds risque change » couvre l’appréciation du CHF
(tendance −1 à −1,5 %/an côté euro). Rallongez-la si votre crédit est en CHF mais votre
épargne en EUR.
Ce scénario est pédagogique. Il ne remplace pas un conseil financier, fiscal ou juridique
personnalisé. Vérifiez toujours les barèmes franco-suisses (LAMal/CMU, PTZ, impôt à la
source, DVF, prêts) avant de décider.
Certaines variantes d'alerte exigent un départ plus tardif, davantage de versements, une hypothèse de logement ou d'aide, ou une baisse progressive vers un budget minimum afin de garder un capital non négatif. Ce sont des hypothèses nécessaires, pas des promesses. Comparez les dépenses prévues au Safe/mo : si elles sont supérieures, la conclusion reste fragile même sans passage sous zéro.